Applicable depuis le 1er Janvier, la Loi Pinel jouit d’un très grand succès auprès des investisseurs. Les avantages qu’elle offre ne sont plus à débattre. Cependant, elle présente également certaines limites.

De Duflot à Pinel

immobilier pinelEn comparaison avec la Loi Duflot, la Loi Pinel est plus flexible en proposant le choix entre 3 réductions d’impôts : 12%, 18 % et 21%, déductible sur le prix du bien immobilier acheté, et variant en fonction de la durée de location de celui-ci : 6 années, 9 années ou 12 années. Cette réduction fiscale se fait dans la limite de 300.000 €.
Pour pouvoir appliquer le dispositif Pinel, certaines conditions doivent être remplies par le bien immobilier et le locataire. La maison ou l’appartement doivent être neufs et servir uniquement de résidence principale. Et le loyer demandé ne doit pas dépasser certains plafonds fixés légalement en fonction de la zone dans laquelle se situe le local. Quant à la personne qui louera les lieux, elle doit avoir des revenus limités, dont les chiffres maximum sont aussi prévus par loi.
Contrairement à la loi Duflot, la Loi Pinel permet de louer le bien à un membre de la famille du propriétaire.

Les limites de la Loi Pinel

Une limitation dans l’espace. En effet, la loi Pinel n’est pas applicable sur toute lainvestisseur France. Elle n’a effet que dans certaines zones spécifiques déjà établies par l’administration. Elle ne concerne que les villes souffrant de pénurie de logements.
Les possibilités de défiscalisations sont limitées à cause du plafonnement des niches fiscales. Celui-ci est de 10.000 €, et ce, indépendamment du niveau de revenu imposable du foyer fiscal.
L’immobilier neuf devient moins rentable que l’immobilier ancien, et cela à cause du surcoût de l’investissement dans le neuf. C’est d’ailleurs ce qui motive la réduction d‘impôt proposée par la loi Pinel : compenser la différence du prix de revient de l’immobilier neuf et l’immobilier ancien
Du point de vue de l’investisseur, louer suivant le dispositif Pinel sera beaucoup moins rentable que de louer « normalement » son bien. En effet, à cause des plafonnements de loyer qui sont imposées, le propriétaire devra mettre en location sa maison ou son appartement 20% moins cher que les prix ordinairement pratiqués. Ce système permet de soutenir la classe moyenne dans leur recherche de logement, mais est handicapante pour l’investisseur qui ne pourra pas exploiter son bien au maximum.
projet pinelLes particuliers qui utilisent le dispositif Pinel sont trop concentrés sur la réduction d’impôt à laquelle ils ont droit et se réjouissent de la rentabilité annuelle de 2% de leur investissement. Et de ce fait, ils oublient « l’après Pinel », c’est-à-dire, une fois la location obligatoire terminée. Ils pourraient avoir de grandes difficultés à revendre leur bien sans carotte fiscale. Le pire serait si au cours d’une même année, plusieurs investisseurs en Pinel se décident tous de mettre en vente leurs biens, le marché serait alors saturé d’offres.
Malgré tous ces inconvénients, investir dans l’immobilier en choisissant ce dispositif pinel reste une option à considérer, surtout pour les jeunes entrepreneurs.